Ok del consiglio comunale di Città di Castello alla variante alla parte operativa del PRG

Il consiglio comunale di Città di Castello ha approvato in via definitiva la variante alla parte operativa del PRG denominata “PRG-PO 2”, che prevede l’attuazione di sei ambiti di trasformazione urbana a destinazione prevalentemente residenziale a Pesci d’Oro, Regnano, nei pressi dell’ospedale (due), a Cerbara e Madonna del Latte, attraverso l’attivazione di altrettante Zone Agricole Utilizzabili per Nuovi Insediamenti (ZAUNI) previste dal Piano Regolatore Generale vigente. Una settima ZAUNI sarà attivata in parte a Riosecco (su una superficie di circa 5.400 metri quadrati oggetto di donazione modale a favore del Demanio da parte del Comune) per rendere possibile la costruzione della nuova caserma della Compagnia della Guardia di Finanza di Città di Castello. La deliberazione è stata votata favorevolmente dai 14 consiglieri di PD, PSI, Lista Civica Luca Secondi Sindaco, Gruppo Misto-Azione, con il voto contrario di Castello Civica e le astensioni di Lega, Castello Cambia e Unione Civica Tiferno. L’assemblea ha preso atto delle 12 osservazioni dei cittadini (più una presentata fuori tempo) sulle previsioni della variante, che era stata adottata l’11 maggio scorso, e ha condiviso la proposta di controdeduzione predisposta dall’Ufficio P.R.G. e Strumenti Attuativi del Settore Assetto del Territorio Edilizia e Ambiente. Facendo propri i pareri espressi dall’Ufficio P.R.G. e Strumenti Attuativi del Settore Assetto del Territorio Edilizia e Ambiente e dalla seconda commissione consiliare permanente Assetto del Territorio, sono state pertanto accolte parzialmente quattro osservazioni riguardanti Cerbara (due), Regnano e Madonna del Latte. Sono state, invece, respinte le altre otto osservazioni, più quella pervenuta fuori tempo, ma comunque sottoposta per correttezza a valutazione tecnica degli uffici, voto in commissione e in consiglio comunale. L’assemblea ha anche preso atto del parere di non assoggettabilità a Valutazione Ambientale Strategica (V.A.S.), espresso dal Servizio Transizione energetica e sviluppo della Regione Umbria e del parere favorevole espresso dal Servizio Rischio idrogeologico idraulico e sismico - Difesa del suolo - Sezione Geologica della Regione Umbria. Ringraziando tutti i tecnici coinvolti per il lavoro svolto, il sindaco Luca Secondi e il vice sindaco con delega all’Urbanistica Giuseppe Stefano Bernicchi hanno espresso soddisfazione per il raggiungimento di uno degli obiettivi amministrativi di mandato. “Nel rispetto di un PRG che ha definito regole precise – hanno fatto presente Secondi e Bernicchi - abbiamo dato risposte concrete ai cittadini, con un percorso di attivazione delle ZAUNI che è stato molto attento alla pianificazione urbanistica vigente, non è stato calato dall’alto, ma è stato partecipato e tiene conto dei cambiamenti in atto nella società”. Una soddisfazione condivisa dai gruppi di maggioranza, ma non dai consiglieri di minoranza, per i quali le scelte urbanistiche della variante non tengono conto adeguatamente del calo demografico in atto e non si collegano allo sviluppo del resto della città, mentre manca una politica abitativa per il centro storico e non sono stati raggiunti gli obiettivi del PRG vigente.

La variante PRG-PO 2. La variante alla parte operativa del PRG denominata PRG-PO 2 porta a compimento il percorso amministrativo avviato a giugno del 2021 con l’atto di indirizzo della giunta comunale per l’attivazione di un avviso pubblico finalizzato all’acquisizione di manifestazioni di interesse per l’attivazione di Zone Agricole Utilizzabili per Nuovi Insediamenti (ZAUNI) e modifiche riguardanti aree di trasformazione del vigente PRG - Parte Operativa. Tali indirizzi sono stati successivamente confermati dall’esecutivo dell’ente nell’ottobre del 2022. Oltre gli ambiti di trasformazione e alla previsione della nuova caserma della Guardia di Finanza, la variante alla parte operativa del PRG adottata dal consiglio comunale assume in generale la disciplina e le norme della parte operativa vigente, applicando modalità attuative, meccanismi perequativi, forme di rapporto pubblico-privato, prestazioni di qualità e di sostenibilità già codificate e assicura una ulteriore messa a punto normativa, utile sia a sistemare alcuni aspetti del PRG che sono risultati finora di non semplice gestione, sia ad affrontare esigenze che si sono manifestate successivamente all’approvazione dello strumento urbanistico. Tra queste, la variante affronta processi di riqualificazione e rifunzionalizzazione delle aree classificate come tessuti prevalentemente per attività produttive, prevedendo anche destinazioni d’uso terziarie e a servizi che, compatibilmente con condizioni di salubrità e convivenza con altre attività, possono contribuire alla rigenerazione delle aree interessate e ad ampliare l’offerta di funzioni per la città, evitando comunque l’utilizzo di nuovo suolo. In questa prospettiva sarà consentito di insediare servizi collettivi o servizi privati di uso e interesse pubblico (formazione, sport, cultura) e attività ricettive extralberghiere (soggiorni studio, ostelli), a fronte della corresponsione di contributo straordinario e sulla base di una deliberazione del consiglio comunale che attesti l’interesse pubblico, a condizione di una serie di prestazioni volte a garantire sostenibilità, qualità architettonica e paesaggistica, accessibilità e fruibilità dei luoghi. La variante prevede anche usi abitativi, quale funzione accessoria all’interno dei tessuti prevalentemente per attività, prevedendo la possibilità di individuare due unità immobiliari nel lotto minimo già previsto dal piano operativo, per alloggi a servizio delle attività produttivo-artigianali (secondo le dimensioni massime già stabilite - 120 mq), esclusivamente in edifici esistenti con tipologia edilizia analoga e compatibile con la funzione dell’abitare. Al fine di favorire l’applicazione di meccanismi compensativi, che supportano politiche urbane del Comune (acquisizione di aree per dotazioni e viabilità, iniziative di riqualificazione) e consentono di mantenere impegni assunti dall’amministrazione relativi all’allocazione di quantità edificatorie già riconosciute con atti trascritti (come per l’area ex Fat), è stata introdotta la possibilità di accoglienza di dette quantità edificatorie anche in alcuni insediamenti esistenti diversi dagli ambiti di trasformazione. 

Dibattito. L’architetto Francesco Nigro, progettista del PRG, ha illustrato insieme all’architetto Marcella Mariani, dirigente del Settore Assetto del Territorio Edilizia e Ambiente, i criteri di valutazione con cui sono state giudicate le osservazioni. “La variante PRG-PO 2 aveva un campo di manovra e di previsioni molto preciso – ha spiegato Nigro - per cui il primo criterio che noi abbiamo utilizzato è stato di considerare la pertinenza o meno delle osservazioni. Gli altri criteri sono stati quelli di non incidere sul dimensionamento del PRG e di ricercare il miglioramento delle previsioni e della loro attuabilità, in coerenza e conformità con la legislazione e la pianificazione sovraordinata”. Dopo l’esame e la votazione delle 13 osservazioni, il dibattito è stato aperto dal consigliere del PD Massimo Minciotti, presidente della commissione Assetto del Territorio, che ha ringraziato i tecnici degli uffici dell’ente e i consiglieri comunali, sia di maggioranza che di minoranza, che hanno partecipato con assiduità al lavoro di esame della variante. “Una partecipazione – ha puntualizzato – grazie alla quale è stato possibile concludere un percorso, avviato con il secondo mandato del sindaco Bacchetta e proseguito nell’attuale mandato del sindaco Secondi, che ha permesso di portare avanti, nel rispetto del PRG, i desiderata dei cittadini di Città di Castello”. La capogruppo di Castello Cambia Emanuela Arcaleni ha evidenziato “gli aspetti positivi legati alla risistemazione o riqualificazione di certe aree, come la Madonna del Latte”, rimarcando di condividere le proposte dei cittadini che hanno chiesto di attrezzare maggiormente il quartiere e hanno offerto la propria collaborazione.  In questo contesto, la consigliera ha, però, sollevato l’esigenza che l’amministrazione dia seguito alla sua proposta di attivare con una regolamentazione i “patti di comunità”, già approvata dal consiglio comunale. Passando agli aspetti della variante che non ha condiviso, Arcaleni ha segnalato la mancanza di considerazione del “calo demografico considerevole che si registra a Città di Castello, con la perdita negli ultimi cinque anni di quasi un migliaio di residenti”. “Pensare di attrarre altri residenti semplicemente con nuove costruzioni, non la ritengo una strategia opportuna”, ha sostenuto la rappresentante della minoranza, nel far presente come “pianificare una residenzialità così importante come quella che è stata sbloccata con la variante, richiederebbe una politica precisa, un ragionamento con dei dati alla mano un po' più ampi, anche sul numero di unità abitative, che invece qui non ci sono”. Arcaleni ha, quindi, lamentato il fatto che non si sia presa in considerazione una politica abitativa del centro storico. “Un problema che si continua a non vedere – ha osservato - come si continua a non vedere il problema di concedere la realizzazione di residenze extra alberghiere all'interno di una zona industriale, senza valutarne profondamente la compatibilità urbanistica, le implicazioni per l'accessibilità, la mobilità, la sicurezza e la qualità degli spazi urbani che si vanno ad autorizzare”. Il capogruppo della Lega Valerio Mancini ha sostenuto che “l'urbanistica è il motore economico di un territorio”. “A Città di Castello da questo punto di vista i migliori anni sono stati i '70-'80, quando con una demografia assolutamente favorevole, sono cresciuti quartieri con un senno costruttivo assolutamente meritorio e dotati di servizi. Poi dagli anni '97-'98, si è persa improvvisamente la lucidità politica ed è iniziata un’ecatombe, proprio quando nel 2000 abbiamo trasferito l'ospedale di Città di Castello dalla sua sede storica a quella attuale”, ha osservato il consigliere. “Il centro storico – ha eccepito - è l'emblema delle scelte scellerate, o meglio ancora, di quella sudditanza politica che, ad esempio, non ha portato a obbligare la Regione Umbria a trovare una destinazione per l’ex ospedale, mancando l’occasione di una riqualificazione complessiva del cuore della città, dove la qualità del costruito, del ristrutturato, è lontana dagli standard di una città vivibile”.  “Negli ultimi 15 anni – ha concluso il capogruppo della Lega - dal punto di vista urbanistico si è persa la lungimiranza iniziale e non è stata colta una marea di occasioni significative, anche di favorire investimenti industriali”. Preannunciando il proprio voto negativo, il capogruppo di Castello Civica Andrea Lignani Marchesani ha parlato di un’impostazione del PRG vigente che non si sta concretizzando nel rispetto delle premesse. “La filosofia dell'architetto Nigro a suo tempo – ha spiegato Lignani Marchesani - metteva una toppa su tutto quello che stavamo perdendo, dalla spinta alla crescita demografica, al primato industriale, fino all’occasione di dotarsi di infrastrutture strategiche, scegliendo di rivedere la vocazione di questa città sotto altri punti di vista, come il turismo, la cultura, basti pensare a Piazza Burri, agli hub previsti vicino alla ferrovia. Questa visione aveva un che di armonico, non c'è alcun dubbio, ma poi si nascondeva dietro a una finzione giuridicamente ineccepibile, cioè che le cubature che venivano spostate non erano consumo di territorio. In realtà poi questo consumo di territorio in qualche modo si è verificato in questi anni e si va verificando su una situazione demografica che è ancora ben più drammatica di quella che c'era”. Facendo riferimento alla crisi del centro storico, “che si sta spopolando anche per scelte scellerate come i varchi elettronici della ZTL, che presenta zone completamente fatiscenti, fatte salve la meritoria situazione del Teatro Vittoria, che sicuramente offre un'occasione, o di piazza delle Tabacchine, dove alla saturazione abitativa corrisponde però il vuoto commerciale”, il capogruppo di Castello Civica ha sostenuto che “Piazza Burri è il simbolo del mancato raggiungimento, almeno nel breve periodo e mi auguro assolutamente non nel lungo, degli obiettivi filosofici del PRG”. “E’ per questo motivo che intendo votare contro, perché, a dispetto dell’ottimo lavoro dell’architetto Nigro, le scelte a margine e di contorno al piano, le piccole grandi scelte, vanno in una condizione assolutamente contraria. Quindi questo PRG in questo momento non sta realizzando gli obiettivi che si era prefisso”. Il sindaco Secondi ha preso la parola per replicare su alcuni aspetti. “La variante che votiamo scaturisce dalle manifestazioni di interesse dei cittadini e rientra in un quadro di attivazione delle ZAUNI molto attento alle linee di pianificazione che il PRG ci ha dato. L’accoglimento di questa variante va esattamente in direzione di una programmazione urbanistica organica e non verso la crescita disarmonica della città di cui parlano alcuni consiglieri”, ha puntualizzato Secondi, chiarendo che “per arrivare alla variante è stata fatta una grande scrematura delle istanze proposte, perché quello che abbiamo preteso è una crescita urbanistica, una pianificazione complessiva delle aree interessate”. Il primo cittadino ha quindi fatto presente che “le scelte urbanistiche non possono tenere conto unicamente del calo demografico”. “CNA regionale ha presentato proprio in questi giorni un quadro del settore immobiliare umbro in forte crescita. È vero che c'è un calo demografico, ma c'è un incremento dei nuclei familiari. Cioè, a fronte di un calo demografico nella regione di 40.000 unità, c'è un incremento di 18.000 nuclei familiari. E non è un caso che sia uscito un bando della Regione rivolto a giovani e ai nuclei monofamiliari. Cioè la società è cambiata e cambiano i target”, ha puntualizzato Secondi, che ha, poi, difeso l’operato dell’amministrazione comunale sul versante dello sviluppo economico. “Questa amministrazione – ha rimarcato il sindaco - ha sempre dimostrato, nel rispetto delle normative vigenti, una sensibilità importante per l’evoluzione delle esigenze delle attività economiche: con il canale del piano attuativo o del SUAPE sono state accolte molte istanze del mondo dell’impresa”. Sul centro storico, Secondi ha eccepito: “sfido chiunque a trovare un appartamento libero all'interno del centro storico o a prezzi accessibili. E’ cambiata la normativa generale, cioè c'è una politica complessiva che allarga le maglie per i proprietari degli immobili e porta a trovare soluzioni alternative alla residenzialità, perché probabilmente più remunerative e tali da imporre meno vincoli. Si preferisce affittare case per le vacanze o agli studenti, piuttosto che con contratti 4+4, per cui c’è un aumento di queste tipologie di soluzione”.