Importante variante adottata dal consiglio comunale di Città di Castello

La fascia urbana a ridosso del centro storico di Città di Castello che va dagli ex Mulini Brighigna all'ex Consorzio Agrario, fino all’area verde pubblica del Centro Le Fonti, lungo la ferrovia ex Fcu, sarà completamente ridisegnata dall’attuazione del Masterplan dell’“Operazione Complessa 2 Ex Mulini”, la proposta di iniziativa pubblico-privata frutto della cabina di regia che l’amministrazione comunale di Città di Castello ha attivato con i proprietari della zona. Il semaforo verde alla pianificazione della riqualificazione con nuove funzioni (residenziali, per servizi privati, attività terziarie, parcheggi e verde, con una nuova viabilità carrabile e ciclopedonale) di un’area strategica della città da anni in attesa di recupero è arrivato con l’adozione da parte del consiglio comunale della variante parziale alla parte operativa del Piano Regolatore Generale vigente, elaborata sulla base degli impegni assunti dalle parti. L’atto è stato approvato con i 17 voti favorevoli di PD, PSI, Lista Civica Luca Secondi Sindaco, Castello Cambia, Gruppo Misto-Azione, Unione Civica Tiferno e le cinque astensioni di FDI, Castello Civica, Lega, FI, Lista Civica Marinelli Sindaco. Come documento di indirizzo strategico e di pianificazione, il Masterplan avrà bisogno, per essere concretizzato, della presentazione dei relativi piani attuativi da parte dei soggetti coinvolti. Dopo l’approvazione in consiglio comunale, la variante adottata sarà pubblicata per raccogliere eventuali osservazioni e tornerà nella massima assise cittadina per l’approvazione, cui seguirà il via libera finale da parte della giunta comunale. All’ok dell’esecutivo farà seguito la firma dell'accordo tra i privati: da quel momento ci sarà un anno di tempo per presentare la progettazione delle opere di urbanizzazione sulla quale i proprietari coinvolti si sono impegnati. In aula il sindaco Luca Secondi ha espresso insieme al vice sindaco con delega all’Urbanistica Giuseppe Stefano Bernicchi “la soddisfazione per un lavoro che ha permesso di sanare un’altra cicatrice della città e di guardare al futuro. Una soddisfazione che dev’essere dell'intera amministrazione comunale di Città di Castello, al di là dei posizionamenti che ognuno può avere all'interno del consiglio comunale”. Il primo cittadino ha ricordato come l’OC 2 ex Mulini arrivi in fondo a un percorso che in questi cinque anni ha permesso di mettere a segno importanti interventi di riqualificazione della città, quali l’ex Cinema Vittoria (“completato per merito dei privati con gli appartamenti già venduti”), l’ex scuola Garibaldi (“con la rimozione della situazione di degrado esistente e una funzionalizzazione provvisoria a parcheggi che è una comodità per i cittadini”), l’ansa del Tevere (“con la variante stradale del Cassero, il restyling funzionale della viabilità e della mobilità a beneficio della fruizione del centro storico e del parco Langer, per il quale sono stati ottenuti dalla Regione oltre 3 milioni di euro finalizzati alla rifunzionalizzazione attraverso Agenda Urbana”). Insieme a Bernicchi, Secondi ha evidenziato come la variante al PRG rispecchi “una proposta fatta dai privati con il coordinamento del Comune, che preserva tutta la proprietà di carattere pubblico del parco del centro Le Fonti, per la quale l’amministrazione ha presentato un progetto di riqualificazione da 800.000 euro che è in graduatoria a livello regionale in attesa di finanziamento. Una progettualità, questa, all’interno della quale degli impegni sono stati assunti anche dal privato”. Nel rivolgere insieme al sindaco i ringraziamenti al settore urbanistico del Comune, che ha lavorato sulla proposta e nel dare atto della importante partecipazione dei consiglieri comunali, con la riunione di due commissioni Assetto del Territorio (di cui una direttamente in loco), Bernicchi ha rimarcato l’azione dell’amministrazione comunale, “che dal 2023 ha preso le redini in mano e ha assunto la regia del confronto tra le proprietà e i relativi tecnici per sbloccare la situazione”. “In circa tre anni, con dieci tavoli tecnici e numerosi incontri individuali, è stato messo un mattoncino sopra l’altro. Siamo così arrivati alla pianificazione che stasera presentiamo e che dà finalmente prospettiva a una zona nevralgica della città rimasta ferma per decenni”. Bernicchi ha puntualizzato in aula che “la variante non prevede impatti sul dimensionamento del PRG, ma va a innalzare la percentuale della Superficie Utile Coperta (SUC) residenziale” e che la Regione, alla quale il progetto è stato presentato ai fini della valutazione idraulica e geologica, ha dato parere favorevole. Dai banchi della maggioranza è stata sottolineata la soddisfazione per un nuovo importante obiettivo che corona l’azione di riqualificazione della città avviata nel corrente mandato amministrativo e la sottolineatura del positivo lavoro dell’esecutivo comunale e degli uffici urbanistici. Le minoranze hanno condiviso riconosciuto l’importanza del risultato ottenuto, esprimendo la necessità di un collegamento efficace e funzionale tra le nuove realizzazioni e il resto del tessuto urbano, ma anche alcune perplessità sull’opportunità di costruire nuova residenzialità, per giunta all’esterno del centro storico, e sulle possibili incertezze nell’attuazione della pianificazione.

Il Masterplan. Sintetizzato per sommi capi in aula dal vice sindaco Bernicchi, il Masterplan dell’Operazione Complessa OC 2 Ex Mulini è costituito da quattro comparti ed è uno schema generale di intervento. I comparti sono: gli ex Mulini Tifernati della proprietà Brighigna, dove sono previste nuove edificazioni verso via Antonio Labriola (30 per cento residenziale, 65 per cento servizi privati e il resto attività terziarie) e parcheggi; quello dell’ex consorzio agrario della proprietà Caselli-Baldinelli (con destinazione 100 per cento residenziale), dove sono previste nuove edificazioni perpendicolari alla strada, verde e parcheggi; quello della confinante proprietà Edarco (con destinazione 100 per cento residenziale), che ospiterà una parte edificabile, parcheggi e verde; quello sulla parte opposta di via Luca della Robbia, delimitato da via Giacomo Leopardi, composto  da privati che partecipano all’accordo, ma non sono interessati a edificare. Ai comparti si aggiunge la proprietà comunale, comprendente il parco del Centro Le Fonti, per il quale l’amministrazione comunale ha presentato per il finanziamento regionale un progetto di riqualificazione del verde e delle attrezzature da 800.000 euro. A completare il Masterplan è la previsione di una nuova viabilità carrabile e ciclopedonale lungo la ferrovia, tra via Labriola e via Martiri della Libertà, ma anche l’ampliamento di via Luca della Robbia.

La variante. La variante è contestuale al Masterplan (schema di assetto generale) dell’“Operazione Complessa 2 Ex Mulini”, oggetto di accordo preliminare tra Comune e soggetti privati, all’interno del quale sono definiti i comparti funzionali, da attuare con piano attuativo o permesso di costruire convenzionato. Durante le fasi di concertazione sono stati definiti gli impegni ordinari e aggiuntivi, a cui corrisponde il riconoscimento di quantità premiali o di compensazione, e sono stati rispettati gli obiettivi, le prescrizioni particolari e i criteri per l’attuazione. Le interlocuzioni con i soggetti attuatori hanno condotto alla proposta di un mix funzionale per le destinazioni d’uso, dettato da esigenze di mercato e dalla collocazione nel contesto cittadino, oltre che ad altri aggiustamenti necessari derivanti dal disegno di suolo. La variante, pertanto, riguarda in particolare la modifica, nella sezione “Destinazione d’uso”, del limite della percentuale di SUC ad uso residenziale, che viene portata al 70 per cento (anziché 50 per cento), viste le proposte dei soggetti attuatori, nonché l’aggiunta, nella sezione “Criteri per l’attuazione”, del permesso di costruire convenzionato. Le modifiche proposte dallo strumento urbanistico riguardano, inoltre, l’eliminazione, nella sezione “Impegni ordinari”, della previsione dei parcheggi interrati, visto che l’area è interessata da un corso d’acqua tombato, ovvero il torrente Scatorbia, e di altre modeste correzioni per rendere coerente la scheda del PRG con la proposta di Masterplan. La variante non determina modifiche di tipo cartografico, né modifiche al dimensionamento del PRG-Parte Operativa, inoltre non incide sugli aspetti geologici ed idraulici.

Dibattito. La capogruppo di Castello Cambia Emanuela Arcaleni ha aperto il dibattito riconoscendo: “Questa operazione è attesa da decenni, quindi onore al merito, bisogna dirlo, rispetto al lavoro che è stato fatto, all’aver voluto affrontare questa problematica e all’averla voluta risolvere, mettendo attorno a un tavolo soggetti che non avevano mai trovato una composizione”. “Chiedo però – ha continuato - l'impegno dell'amministrazione a lavorare per connettere un'operazione così importante al resto della città, per renderla maggiormente fruibile dai cittadini. L’interesse privato è assolutamente comprensibile e accettato, ma ci devono essere seri impegni perché le concessioni così importanti che sono state fatte loro vadano anche a favore dei cittadini”. In questo contesto, Arcaleni ha indicato la necessità di collegare gli ex Mulini Brighigna all'area che dovrebbe essere destinata alla realizzazione di piazza Burri, di raccordare la pianificazione con la futura stazione intermodale ferro-gomma in piazza della Repubblica, di prevedere una viabilità carrabile che sgravi il centro storico e una viabilità ciclopedonale che possa collegarsi a quella già esistente attorno al perimetro delle mura. La consigliera di minoranza ha anche rimarcato l’auspicio che i nuovi parcheggi siano gratuiti, senza barriere architettoniche e con marciapiedi per gli ipovedenti, ma anche circondati da aree verdi e alberate. Il consigliere del PSI Luigi Gennari ha dichiarato: “Un plauso a questa amministrazione comunale che è arrivata ad avere un tale risultato. Siamo contenti del lavoro che è stato fatto, grazie al quale è stato mosso dopo anni un passo che, per la strategicità e l’importanza dell’area degli ex Mulini e dell’ex Consorzio Agrario, assume una valenza importante per la risistemazione urbanistica della nostra città”. Il rappresentante della maggioranza si è, quindi, unito ai ringraziamenti rivolti al personale del settore urbanistico che ha lavorato al progetto. Gennari, per il quale la suddivisione in quattro comparti è stata “la scelta ottimale a livello urbanistico”, ha preannunciato che il gruppo consiliare seguirà con interesse l’evoluzione della procedura fino alla definizione finale in consiglio comunale.  Anche il consigliere del PD Massimo Minciotti ha messo in evidenza “il gran lavoro degli uffici, dei responsabili del PRG, che sono riusciti in una serie di incontri progressivi di avvicinamento a raggiungere un accordo difficile da immaginare anche per la robustezza degli interlocutori”. “Oggi finalmente vediamo un progetto complessivo che nell'unità di intenti di tanti attori darà vita a un nuovo piano strategico per la riqualificazione urbana, un nuovo volto alla città che verrà. Se riuscissimo a sistemare insieme all’OC 2 anche piazza Burri, effettivamente la città sarebbe molto trasformata”, ha proseguito l’esponente della maggioranza, che ha osservato con soddisfazione: “Questa legislatura è stata caratterizzata da un importante lavoro di sistemazione urbanistica della città, dalla variante OC 1 al Masterplan della variante OC 2, fino alla sistemazione delle mura urbiche, per fare alcuni esempi”. Il capogruppo di Castello Civica Andrea Lignani Marchesani ha richiamato le problematiche urbanistiche di una città “che ha avuto il suo primo Piano Regolatore Generale solo nel 1960” e, dando conto dei tentativi di correzione con il PRG vigente, ha invitato a fare una valutazione attinente all’andamento demografico. “Se continuiamo a costruire in una città che in 10 anni ha perso il 5 per cento della sua popolazione, non di saldo naturale ma di saldo generale, cioè quindi al netto di quelle che sono anche le immissioni da fuori territorio, poi a chi diamo queste case?”, ha osservato il consigliere di minoranza, ammonendo sull’“ennesima concorrenza che si va a fare agli insediamenti nel centro storico”. “Se tu aggiungi anche una zona di pregio nell’area perimurale a quella vicino al nuovo ospedale, determini una desertificazione centrale, crei cioè una città che con l'armonia del piano regolatore progettata dall'architetto Nigro non ha niente a che fare”, ha spiegato Lignani Marchesani, segnalando, peraltro, anche il rischio che l’“OC 2 Ex Mulini possa scontare gli effetti negativi di una tempistica legata alle decisioni di investimento dei privati, che potrebbero non essere sincronizzate, causando una progressione della variante in differenti contesti temporali e finendo per innestare nuova disorganicità nel tessuto urbano”. A esprimere riserve sul progetto è stato il capogruppo di FI Tommaso Campagni, che ha esordito: “Sono favorevole alla riqualificazione, ma vorrei capire meglio cosa succederà. Una titubanza è sulle altezze massime degli edifici che verranno costruiti, che credo siano intorno ai 16-17 metri. Bisognerà capire che tipo di costruzioni verranno fatte e quale sarà l'occupazione visiva, panoramica, delle nuove realizzazioni, anche per una questione di valorizzazione e di estetica della città”. Nel lamentare che il consiglio comunale poteva essere coinvolto prima, l’esponente della minoranza ha chiesto chiarimenti sulle demolizioni. “Non ho ancora capito – ha eccepito - se nell’accordo che verrà fatto saranno previste delle penali, delle fideiussioni, perché non vorrei che il Comune si ritrovasse come con l'ex Garibaldi, dove ha dovuto poi sborsare centinaia di migliaia di euro, soldi dei cittadini tifernati, per ottemperare un obbligo che non era il nostro. Nel caso in cui non vengano demoliti questi immobili come prestabilito, chi se ne prenderà carico? Ci sono garanzie sulle tempistiche e sugli investimenti?”. A parlare del progetto come di “uno degli interventi più importanti dal punto di vista della riqualificazione urbana della città, perché impatta su un’area che oggettivamente, per mille motivi nel corso del tempo, ha accumulato situazioni di degrado ed è posta dinnanzi a uno degli ingressi cittadini e alle mura urbiche” è stato il capogruppo del PD Gionata Gatticchi, che ha segnalato positivamente, sia “l’apertura di un calane di dialogo tra parti private in conflitto capace di arrivare a una soluzione”, sia il fatto che “l’intervento permetterà di riqualificare pure un’area pubblica che vive anch’essa una situazione di degrado”. “Il ruolo di regista che ha avuto il Comune è stato importante, perché ha permesso di rimettere al centro della questione l’interesse pubblico”, ha rilevato Gatticchi, che ha escluso rischi di una riproposizione della situazione dell’ex Garibaldi (“è un caso diverso, perché si parla di strutture private”) e ha giudicato “corretta l’interlocuzione fra gli organi amministrativi e il consiglio comunale, che sul punto si è abbondantemente riunito e abbondantemente espresso”. Per il capogruppo della Lega Valerio Mancini “il fatto che aree come quella oggetto della variante siano rimaste ferme per decenni è dipeso da piani regolatori che non tenevano conto in alcun modo del contesto e non davano ai proprietari i giusti input per valorizzare realtà ormai abbandonate”. Il consigliere ha fatto riferimento, a questo proposito, a situazioni come l’ex fornace di Riosecco, l’ex ospedale, l’ex Bacchi, lo stesso Centro Le Fonti. “Il risultato estetico e funzionale di questo Masterplan rimane un forte punto interrogativo”, ha segnalato Mancini, evidenziando per giunta che “la nostra città ha bisogno, più che di uno sviluppo residenziale, di un ampliamento dell’offerta turistica, ma non si è mai parlato di strutture alberghiere, nonostante ci sia mercato. Penso che anche nella prospettiva di piazza Burri servirebbe una visione più completa di un'area che ha un raggio d'azione di 450 metri e avremmo il dovere politico di governarla fino in fondo”. Il sindaco Secondi ha replicato su alcune questioni, come la condivisione con il  consiglio comunale (“è stata fatta sulle proposte, ma c'è una fase di interlocuzione con i privati che non può essere di dominio del dibattito politico, se si cerca la sintesi alla quale hanno lavorato in modo ottimale gli uffici comunali preposti”), la strategia urbanistica (“che può essere decisa dagli enti locali, ma anche da norme sovralocali, come è stato per trasformazione della zona industriale in zona commerciale dovuta alla direttiva Bolkestein”), la situazione demografica (“un aspetto che va tenuto in considerazione, ma che sicuramente i privati valutano nel momento in cui avanzano una proposta, come valutano, però, anche la trasformazione residenziale della città in relazione alle esigenze del mondo universitario”), la partenza degli investimenti del Masterplan (“C’è un vincolo comune a tutti i privati che è quello della progettazione per le opere di urbanizzazione, che è quello che ci interessa. Poi è ovvio che ogni comparto potrà decidere quando partire, anche se l’auspicio è che partano in contemporanea”). “Siamo profondamente soddisfatti – ha concluso Secondi – di aver ulteriormente pianificato un'altra area importante della città, con uno sforzo condiviso fra pubblico e privato: è sicuramente è un'altra risposta da cui la città in prospettiva potrà trarre giovamento”. Il vice sindaco Bernicchi ha aggiunto: “nella fase delle osservazioni chiunque può proseguire il confronto di stasera con gli uffici, che saranno a disposizione”. “Sono assessore da 5 anni e quando sono entrato ho trovato una parte operativa del PRG approvata nel 2020, cioè un anno prima. Quindi – ha chiarito Bernicchi - era impossibile andare a toccare quello che era stato già fissato. Il compito in questi anni è stato, pertanto, di guidare in maniera saggia e in maniera competente le iniziative che i privati stanno prendendo nelle varie parti della città”.